债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人有权请求人民法院撤销债务人的行为。

 

    案情

 

    2011年间，被告施文颖的丈夫王劼陆续向原告陈丽婵借款。后陈丽婵向王劼、施文颖夫妇催讨欠款，并于2012年7月23日向两被告寄出律师函要求偿还欠款。同年7月27日，被告施文颖与第三人施剑雄、沈小燕（系夫妻关系，施文颖与施剑雄系亲姐弟关系）签订《温州市存量房买卖合同》，将其名下的涉诉房产以120万的价格过户至第三人施剑雄、沈小燕名下。另查明，涉诉转让的洞头县北岙街道新城区某房产至今仍由被告施文颖居住使用。

 

    2012年8月27日，原告陈丽婵向浙江省洞头县人民法院起诉，要求两被告偿还借款。经审理，洞头法院作出（2012）温洞商初字第174号民事判决书，判决王劼、施文颖偿还陈丽婵借款本金1013079.49元及利息。判决生效后，被告王劼、施文颖至今未予偿还。同年8月27日，原告向洞头法院起诉，要求撤销施文颖与第三人施剑雄、沈小燕关于洞头县北岙街道新城区某房产的买卖行为。

 

    裁判

 

    浙江省洞头县人民法院经审理认为，被告施文颖以120万元的价格转让其所有的北岙街道新城区某房产，该房评估的市场价值为161.16万元至172.57万元，转让价格低于市场价值25.5%至30.4%；且转让金额中除房产、装修价值外，还包括被告一并转让给第三人的地暖设备、整套家电、家具。被告及第三人所辩称的《存量房买卖合同》中约定的房屋转让价格120万元是为了规避国家税收而低价申报转让过户的辩解观点,不予采信。被告与第三人之间的房产交易金额应以房管部门登记的《存量房买卖合同》中载明的120万元为准，该价格明显属于不合理的低价，可见被告该转让行为存在主观恶意。此外，第三人在主观上也明显存在恶意，不符合正常的房产交易习惯。由于被告和第三人以明显不合理的低价转让房产，导致其责任财产减少，清偿债务能力降低，直接造成原告的债权无法实现这一实际损害后果，撤销权条件具备。法院判决：撤销被告施文颖与第三人施剑雄、沈小燕签订的北岙街道新城区某房屋买卖合同。

 

    被告及第三人不服，提起上诉。

 

    浙江省温州市中级人民法院判决：驳回上诉，维护原判。

 

    评析

 

    本案在商事审判领域中具有一定典型意义，特别是在金融危机的背景下的温州地区，民间借贷高发，一些债务人在资不抵债的情况下或准备外逃时将财产以不合理的低价转让给亲戚朋友，明显损害了债权人的合法利益。法院作出撤销判决，既有利于保护债权人的利益，防止债务人逃避债务，又对今后类似交易起到教育和警示作用。

 

    本案主要涉及合同法第七十四条规定的债权人撤销权问题。撤销权必须满足于三个条件：债务人以明显不合理的低价转让财产；对债权人造成损害；受让人知道该情形。只有具备以上三个条件，人民法院才可以撤销。具体到本案形成三个争议焦点：

 

    1．涉案房产转让价格是否合理。债务人和第三人如果有存在以明显不合理的低价转让财产行为，那么债务人和第三人必须在主观上存在恶意，同时，在客观上积极实施了损害债权人的行为，已经或即将严重危害到债权人的利益。本案中，被告施文颖与第三人施剑雄、沈小燕进行房产交易，表面上签订一份《存量房买卖合同》提交房管部门备案，约定房屋转让金额为120万元，而私底下被告与第三人之间又签订一份《协议书》，约定房屋转让金额为160万元。《存量房买卖合同》与《协议书》，约定的房屋交易金额不一致属“阴阳合同”。第三人施剑雄、沈小燕仅通过银行转账向施文颖支付了353230.7元；同时第三人施剑雄、沈小燕主张向房管部门支付了79303.88元的营业税，属于行政部门依照法律规定收取的税费，不应计入到房产交易价格中来。另外，《协议书》中约定的125万元属于以物抵债的情形，鉴于交易双方的特殊亲属关系以及在涉案房产交易中的利益一致性，因此应认定被告施文颖以120万元转让涉案房屋，该价格明显低于涉案房屋评估的市场价值，属于以明显不合理的价格低价转让的非正常交易。

 

    2．涉案房产转让是否对债权人造成损害。原告陈丽婵与被告施文颖夫妇之间的债权债务关系自2011年被告施文颖丈夫王劼陆续向陈丽婵借款时已经形成，施文颖在尚未偿还到期债务的情况下转让涉案房产，积极实施的转让涉案房产的行为，客观上减少了原告陈丽婵的责任财产，危及债权人债权的实现，参照《最高人民法院关于债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人是否有效问题的批复》，结合本案事实，被告施文颖的转让房产行为已严重损害到原告陈丽婵的合法权益。尽管被告施文颖有固定工作和稳定工资，但亦无法期望以该工资收入充分偿还对原告陈丽婵的巨额债务。

 

    3．第三人施剑雄、沈小燕是否存在主观恶意。被告施文颖与第三人施剑雄系亲姐弟关系，双方长期以来都有较为密切的经济往来。且从本案相关事件发生的时间节点上分析，自施文颖收到原告陈丽婵邮寄的律师函的一周内，施文颖与第三人施剑雄、沈小燕便完成涉案房产的合同签订、偿还银行贷款以及房产过户等一系列行为，但在房产过户后直至案件审理期间，涉案房屋的水电仍登记在施文颖名下，足见施文颖与施剑雄、沈小燕之间的房产交易行为不符合一般市场交易的常态。因此，第三人施剑雄、沈小燕在涉案房屋交易中存在主观恶意。